Demolición de casas en TenerifeDemolición de casas en Tenerife

No se derriba igual una casa terrera suelta en medio de una finca que una casa de dos plantas pegada a otras en el casco de La Laguna. Esto es lo que cambia en cada caso:

A veces no hace falta tirarlo todo: se quita el añadido, el cuarto de azotea o la planta de arriba y se conserva el resto. Pero la línea entre un derribo parcial y uno total no la marcas tú: la marca tu ayuntamiento.

En Santa Cruz, por ejemplo, un derribo es total si afecta a más del 75 % de la superficie techada (la que está bajo techo) o a más de la mitad de la estructura, las cubiertas o las fachadas. Y vaciar la casa por dentro conservando solo la fachada se tramita como obra nueva (Ordenanza de Edificación, art. 1.2.3 (se abre en otra pestaña)).

Esto importa, y mucho, si la casa tiene más metros o más plantas de los que hoy permite el plan: derribándola entera se pierde lo que sobra, y en cambio una demolición parcial o una rehabilitación pueden conservarlo. Lo contamos en la guía sobre tirar la casa y hacer otra.

Cuando tu casa comparte pared con la de al lado, esa medianera se queda al aire al derribar. El Código Civil dice que el dueño que tira un edificio apoyado en una pared medianera paga las obras necesarias para que el derribo no la dañe (art. 576 (se abre en otra pestaña)). En Santa Cruz, además, el proyecto tiene que estudiar la estabilidad de las medianeras que queden vistas, y la licencia pide una póliza de responsabilidad civil.

Lo que hacemos para que no haya sustos:

• Antes de empezar, fotos y un informe del técnico sobre el estado de las casas de al lado. Si quieres más garantía, un acta notarial, que da fe de lo que el notario ve, aunque no de cuestiones técnicas (Reglamento Notarial, art. 199 (se abre en otra pestaña)).
• Junto a la medianera se trabaja con cuidado y sin golpes, muchas veces a mano; la máquina, lejos de la pared del vecino.
• Apuntalamiento o refuerzo si el técnico lo indica, y remate de la medianera para que no le entre agua al vecino.

Habla con tus vecinos antes de pedir la licencia. Un derribo con los vecinos avisados y las fotos hechas se lleva mucho mejor que uno que les pilla por sorpresa.

Pasa mucho con las casas de los abuelos: la heredan tres o cuatro hermanos, uno vive en la isla y otro en la Península, y hay que ponerse de acuerdo. El Código Civil dice que ninguno de los dueños puede hacer alteraciones en la cosa común sin el consentimiento de los demás (art. 397 (se abre en otra pestaña)).

Derribar la casa es la mayor alteración que hay, así que lo sensato es que estén todos de acuerdo antes de pedir la licencia. Además, el ayuntamiento pide acreditar la titularidad, o la autorización del titular si pide la licencia otra persona. Si la herencia no está resuelta, eso es cosa de una notaría o de un abogado, y conviene arreglarlo antes.

Es lo más habitual, y también donde más sustos hay. La casa nueva tendrá que cumplir el plan general de hoy: si la vieja tenía más plantas o más metros de los que ahora se permiten, al derribarla entera se pierde lo que sobra (Ley 4/2017, art. 160 (se abre en otra pestaña)).

Antes de derribar, pide la cédula urbanística: es el papel del ayuntamiento que dice qué se puede construir en tu parcela, y con la referencia catastral te la tienen que dar en 15 días. Y si vas a construir, dínoslo desde el principio: cambia cómo se deja el solar (la cimentación, la solera, el nivel del terreno). Todo esto, con calma, en la guía sobre tirar la casa y hacer otra.

Antes de nada, hay que saber si la casa está catalogada, si está en un conjunto histórico o si entra en un catálogo que el ayuntamiento está preparando. En esos casos la ruina no basta para tirarla, y derribar sin permiso una construcción protegida es una infracción muy grave, con multas del 200 % al 300 % del valor de lo destruido (Ley 4/2017, art. 385 (se abre en otra pestaña)).

En Santa Cruz, desde el 25 de febrero de 2026 están suspendidas las licencias de demolición de los 787 inmuebles del nuevo catálogo, hasta su aprobación definitiva y como máximo dos años. El ayuntamiento publica la lista, con su referencia catastral (se abre en otra pestaña).

En el casco de La Laguna, antes de pedir nada se puede consultar por escrito el nivel de intervención de tu casa, es decir, qué obras admite según el Plan Especial: el ayuntamiento tiene 30 días para contestar. Y en los cascos sin plan especial en vigor (Puerto de la Cruz, Garachico, Realejo Alto y Realejo Bajo, Arona, el Antiguo Santa Cruz o el Caserío de Taucho) cualquier derribo necesita antes la autorización del Cabildo.

La casa también tiene que desaparecer de los papeles. En los 2 meses siguientes al final de la obra se declara el derribo en el Catastro con el modelo 900D, salvo que tu ayuntamiento lo comunique por su cuenta (Real Decreto 417/2006, art. 28 (se abre en otra pestaña)). El Catastro pide la licencia, el proyecto visado y un documento del técnico con la fecha del derribo.

El cambio se nota en el IBI a partir del 1 de enero siguiente. Y si quieres que el Registro de la Propiedad refleje que ahora es un solar, el derribo se declara en escritura pública: es voluntario, pero ayuda si vas a vender.